【住宅ローン】収入合算の3つの方法、連帯保証型・連帯債務型・ペアローンを徹底比較！
soleil
住宅ローンの借入可能金額は収入に対する返済比率によって決まります。
もし気に入った家を購入するのに住宅ローンの借入可能金額が足りない場合は、自己資金を増やすか、もしくは収入を増やすしかないのですが、収入を急に増やすのは現実的ではありません。
そこで、配偶者に収入がある場合は、主債務者と収入を合算して返済比率を計算する「収入合算」という方法があります。
収入合算には「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の3つの方法があります。
3つそれぞれについては別記事にて詳しく解説していますので、ここでは3つの収入合算の方法を徹底的に比較してみました。
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収入合算とは
上の図の用にご主人の収入に奥さんの収入を足して計算することによって、住宅ローンの借入借入可能金額を増やす借り方です。
例えば上の図の場合、
| 収入 | 借入可能金額 | |
| ご主人のみ | 400万円 | 3,030万円 |
| 奥様との収入合算 | 400万円+250万円＝ 650万円 | 4,920万円 |
借入可能金額の計算方法は金融機関によって異なりますが、借入期間35年で試算した場合、
ご主人一人で申し込むと 3,030万円
奥さんと収入合算すると 4,920万円
1,890万円も住宅ローンの借入可能金額を増やすことができます。
しかし借り入れ可能＝返済可能金額ではないので、借入の時は十分に注意してください。
収入合算のメリット
収入合算によるメリットは大きく分けて3つあります。
- 借り入れ可能金額が増える
- 住宅ローン控除を二人で受けることが出来る
- 団体信用生命保険に二人で加入出来る
ただし、住宅ローン控除と団体信用生命保険にに関しては、借り方によっては恩恵を受けることが出来ないので注意が必要です。
収入合算のデメリット
借り方によっては次のようなデメリットが発生する可能性があります。
- 借入にかかる諸費用が増える
- 合算者が団体信用生命保険に加入出来ない
- 奥様が住宅ローン減税を受けられない
収入合算をする時にはきちんと、メリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。
３つの収入合算の方法
連帯保証型
連帯保証型はご主人が契約者となって、金融機関と契約を結び、奥さんがその連帯保証人になる借り方です。
ほとんどの銀行では、この連帯保証型が収入合算の方法として使われています。
連帯保証型の注意点
- パートやアルバイトでも収入合算可能な金融機関もあるが、取り扱い金融機関は限られる
- 奥さんは債務者ではないので、住宅ローン借り入れ分に関して持ち分を持てない
- 奥さんは住宅ローン減税を受けることが出来ない。
- 奥さんは団体信用生命保険に加入出来ない
連帯保証型のメリット
連帯保証型の場合、収入合算相手は物件購入後の持ち分を持ちません。
ですので、銀行から求められるハードルが低くなる場合が多く、金融機関によりますがパート・アルバイトの方や勤続年数が短い方でも収入合算相手として見てもらえる場合が多いです。
売買契約書の契約者も主債務者の方だけで大丈夫です。
連帯債務型
連帯債務型はご主人と奥様が契約者になって一つの契約を結ぶ契約方法です。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、1,500万円ずつではなく、二人とも3,000万円のローン契約をする形になります。
この契約の場合奥様は、家の持ち分を持つことが出来、住宅ローン減税を受けることが出来ます。
連帯債務型の注意点
- 住宅ローン減税を受ける金額は持ち分の比率で決まります。
- 取り扱い金融機関が少ない
- 収入合算相手は団体信用生命保険に加入出来ない（加入出来る商品もありますが借入金利に+する必要あり）
連帯債務型のメリット
連帯債務型の一番のメリットは、持ち分に合わせて主債務者・収入合算相手ともに住宅ローン減税を受けられる点です。
夫婦共働きで定年まで働かれる方も多い時代ですので、お互いに一定以上の年収があり長期間勤続を続けられるのであれば、メリットは非常に大きいと言えます。
ペアローン
ペアローンはご主人・奥さんがそれぞれ金融機関とローン契約を結び、互いの連帯保証人になる借り方です。
契約は2本に分かれ、借入金額もそれぞれきっちりと分かれます。
ペアローンの注意点
- 借入時の諸費用が2本分掛かってくる
- 団体信用生命保険の保険金は、互いの借り入れ分に対してしか支払われない
- 二人とも団体信用生命保険に加入する必要がある
ペアローンのメリット
ペアローンは二つの独立した契約になりますので、他の二つの収入合算方法では収入合算相手の年収は一部分しか見てもらえない金融機関が多いですが、ペアローンでは二人の年収に応じて借入金額が決まるので、借入可能金額が大きくなります。
また、連帯債務型と同じく契約者二人ともに住宅ローン控除が受けることが出来ます。
収入合算時の住宅ローンの審査は？
収入合算時の住宅ローンの審査は、主債務者と同じく収入合算者に対しても行われます。
その方の個人情報や、年収、勤務先等をみますので、主債務者と同じく、収入合算者も必要書類を提出する必要があります。
もし、奥さんが産休・育休中だった場合、取り扱いが出来ない金融機関もありますし、復帰証明などを求められる事もあります。
収入合算時の家の名義（持ち分）は？
連帯保証型のみ住宅ローン借り入れ分に対して持ち分を持てません。
奥さんが頭金を出して購入する場合は、その分の持ち分を持つことが出来ます。
持ち分は、お互いの借入金額や出した頭金によって決まるので、もし物件価格全額を連帯保証型で借りれして購入した場合に、
ご主人：奥さん＝50：50
の割合で持ち分を持ってしまうと、ご主人から奥さんに贈与したとみなされてしまいますので注意が必要です。
収入合算時の住宅ローン減税について
こちらも連帯保証型以外は、奥さんも住宅ローン減税を受けることが出来ます。
連帯債務型の住宅ローン減税を受けられる金額は、物件の持ち分によって決まりますので、持ち分を決める際には十分に注意しましょう。
収入合算時に団体信用生命保険に入れる？
こちらは基本的にはペアローンのみ二人とも団体信用生命保険に加入することが出来ます。
注意したいのは、ペアローンの場合、加入出来るのは各々の借入金額に対してのみで、例えばご主人に万が一の事があった場合、保険金が下りるのはご主人の契約している金額に対してのみで、奥さんの借入金額に関してはそのまま残る事となります。
しかし、連帯債務型の場合にも三井住友銀行の「クロスサポート」や、フラット35の「デュエット」という商品が出てきましたので、借入金利に0.18％プラスされますが、こちらを利用することによって、二人とも団体信用生命保険に加入することが出来ます。
しかも、この商品はどちらかに万が一のことがあった場合には、その時点の残債が0円になるので、ペアローンの団体信用生命保険よりも手厚く補償されます。
まとめ
今回は収入合算の3つの方法について比較してみました。
収入合算によって借りれ可能金額を増やすことは可能ですが、
借り入れ可能金額＝支払い可能金額
ではありませんので、奥様が将来的にお仕事を辞める等の予定をきちんと決めて、無理のない範囲で借り入れをするようにしましょう。
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