不動産仲介の仕組み、仲介手数料について詳しくお話しします。

本日は不動産仲介の仕組みについてお話ししたいと思います。


あなたがお部屋探しや、新築購入を検討している時に、SUUMO等のポータルサイトを見ている時に、同じ物件が色々な会社から掲載されているのを見たことがありませんか？


また、町中にある不動産会社が全部違う物件を扱っていると思っていませんか？


それでは、そんな疑問などを解消する不動産の仲介の仕組みについて順番にお話ししていきます。

仲介手数料について

仲介手数料には法令で上限が決められている

不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には、 宅地建物取引業法によって 上限額が決められています。
当然不動産会社が決められた上限額以上の報酬を受け取ると法令違反となってしまいます。


そして大事なのは決められているのは仲介手数料の上限額ですので、この金額を支払う事が決まっているわけではありません。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は売買契約が成立した段階で、仲介会社に請求権利が発生します。

多いのは物件の引き渡し時に全額ですが、契約時に半分支払う形をとっている会社もあります。

仲介手数料の上限

依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限
物件価格（税抜）	報酬額
200万円以下	物件価格の５％＋税
400万円以下	物件価格の4%＋2万円＋税
400万円を超える	物件価格の3%＋6万円＋税

これが受け取れる仲介手数料の上限となっています。


ややこしいので物件価格の3%＋6万円と消費税と覚えておきましょう。


仲介手数料の目安表です、消費税増税後の価格も参考として載せておきます。

売価格物件	仲介手数料(税抜)	消費税8% 仲介手数料(税込)	消費税10% 仲介手数料(税込)	差額
2,000万円	66万円	71万2,800円	72万6,000円	1万3,200円
3,000万円	96万円	103万6,800円	105万6,000円	1万9,200円
5,000万円	156万円	168万4,800円	171万6,000円	3万1,200円

 

どうですか？やっぱり仲介手数料って高いですよね。


※ 2018年1月1日より、 低廉な空き家等の売買などで、通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、物件価格が400万円以下の不動産の場合、売り主側の仲介手数料が最大18万円まで可能となりました（これまでは物件価格400万円丁度の場合のみ上限18万円）


仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。

仲介手数料で決まっているのは上限のみ

どこの不動産会社に行ってお家探しをしても、当たり前のように上限の仲介手数料を請求されます。


確かに仲介会社はそれを売り上げとして、営業しているので仕方がないですね。

不動産物件流通の仕組み

町中にある不動産会社を何社か回って物件を紹介してもらうと、同じ物件が何件かかぶっていた。
何て言う経験をされたことがある方も多いと思います。


ここではなぜそのような事が起こるのか、仲介物件の流通のしくみから説明していきます。

ネットなどで調べれば出てくるのでご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、


まず売主が物件を売りに出す時に仲介会社Aに売却を依頼します。


その時に売主と仲介会社で媒介契約書を交わします。


専任媒介契約 もしくは専属 専任媒介契約 を交わしていた場合、レインズに登録一定期間内にレインズに登録しないといけません。（レインズについては別記事で説明します）



そして、レインズに登録している数万社がそれぞれのお客様に物件を紹介するのです。


ですので、どこの不動産会社に行っても同じ物件が出てくるのはそういう理由です。


※新築戸建ての場合は、売主会社が直接レインズ登録を行います。

まとめ

本日は、不動産仲介の仕組みについてお話しさせて頂きました。


レインズや、媒介契約については別の機会にお話ししていきたいと思います。


この様に、新築一戸建てでは、売主が一日でも早く売るために、レインズに物件を登録します。


その情報をもとに各不動産会社は営業活動を行っているのです。


ですので他社が扱っている物件のほとんどは「ソレイユ」で扱えますし、「ソレイユ」で扱える物件も他社で扱えます。


不動産会社を選ぶのはお客様の権利ですので自分に合った不動産会社で自分に合った物件を見つけましょう。