今はもう令和ですよ！？今でも続いている不動産業界の悪しき風習
soleil
本日は、令和のこの時代にもまだ続いている「不動産業界の悪しき風習に」ついてお話ししたいと思います。
あなたは不動産って聞くとどんなイメージを持っていますか？
世間一般のイメージだと「儲かっている」「ガラが悪い」「素人をだまそうとしている」なんていうイメージが多いんじゃないでしょうか。
確かに昔は情報の開示が全くされていない事を良いことに、やりたい放題の会社もあったと思います。
しかし、情報化社会の現在そんな会社は淘汰されて行っています。
その中でも根深く残る悪習がまだあるんです。
業者間の「キックバック」や「専任返し」等色々あるのですが、本日はあなた将来的に不動産を売却する時に知らず知らずの内に巻き込まれるかもしれない「囲い込み」についてお話しします。
このお話しは新築戸建ての購入には直接関係ありません。
ただ、こういった業界なので不動産取引をする時は気を付けたほうがいいという事だけでも覚えておいて下さい。
まずは不動産仲介の仕組みから
先日の記事でもこれについては書きましたので、詳しくはそちらを参照して下さい。
この様に売主の物件情報は、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約を結んでいる以上、公開されているはずなんです。
仲介取引には二種類あります
片手仲介
これが一番多い取引になると思います売主、買主それぞれに仲介業者がいる「片手仲介」です。
仲介業者2社それぞれが、仲介手数料を片手ずつもらいます。
この時の仲介手数料は特別な値引きが無い限り、物件の ３％＋6万円＋消費税 です。
両手仲介
これが物件の売却を依頼された不動産会社が買主を自社で見つけてきて契約する「両手仲介」です。
この場合仲介業者Aは買主、売主両方から仲介手数料をもらいます。
この場合、仲介業者Aが得られる仲介手数料は物件の３％＋6万円＋消費税の2倍です。
手数料率
上に書いたように、日本では片手仲介と、両手仲介の両方が行われています。
そこで、仲介業者がしたい取引はどちらだと思いますか？
もちろん、手数料が2倍もらえる「両手仲介」です。
しかし、物件をレインズ登録すると、何万という不動産会社がその情報を見るので、たった一社で勝つにはなかなか難しくなります。
ここで、この数字を見て下さい。
| 企業名 | 手数料率 |
| 三井不動産リアルティグループ | 4.98％ |
| 住友不動産販売 | 5.24％ |
| 東急リバブル | 4.82% |
| 野村不動産グループ | 4.31％ |
| 三井住友トラスト不動産 | 4.09％ |
住宅新報WEB 主要不動産流通業者2108年度（19年3月期）の売買仲介実績を基に作成、 手数料率は、手数料収入を取扱高で割ったもの。
誰でも名前を聞いたことがある大手不動産仲介会社の、2018年の手数料率です。
片手仲介の手数料率が３％なので、両手仲介の件数が多くなるほど、手数料率が高くなっていきます。
5%前後になると半分以上が両手仲介という事になります。
もちろんどの会社も知名度抜群で、預かっている物件の数も多いと思いますが、たまたまお客様が気に入った物件が、自社で預かっている物件だったというには出来すぎた数字かなと思います。
この様に日本の不動産業界では、当然のように両手仲介が行われています。
囲い込みの実態
両手仲介自体は勿論違法ではありません。
売主が売却を依頼した不動産会社が、たまたま顧客のニーズと合致して両手仲介に至った、というのであれば何の問題もありません。
しかし、なかには故意に両手仲介に持ち込もうとする業者がいるのです。
囲い込みの手口
昔はレインズに登録されているかどうかも売主が分からなったので、そもそも登録自体をしない業者が多くいました。
しかし、いまでは売主がレインズにログインして自身の物件の状況確認を出来るようになったので、とりあえず登録はしておいて募集中にしておきます。
そして、仲介業者から問い合わせがあった時に、まだお客さんが居なくても、「商談中です」「契約予定です」と言って、案内をさせません。
問い合わせた仲介業者は本当の事が分からないので、それ以上突っ込んで聞けません。
しかし、そんな手口もすぐ業界で噂となり、最近は「物件資料作成中です」「担当者しかわからないのですが、担当者が不在です」という方法に変えてきています。
という風に、自社以外の業者に物件の情報を出さないことを「囲い込み」と言います。
もちろん売主はその事を知りません。
それによって売却の時期が延びて値下げをしなくてはいけなくなることもあります。
しかし、物件を預かっている仲介業者には関係ありません、値下げをしても両手仲介をして、仲介手数料を倍もらうほうが大事なのです。
まとめ
どうだったでしょうか、本日は不動産業界の悪習の一つである「囲い込み」についてお話ししました。
これから新築を購入しようという方には今すぐは関係ない事かもしれません。
でもこういった事が行われている業界ですので、知らず知らずのうちにご自身も被害にあうかもしれません。
なので信頼できる不動産会社選びは非常に大事になってきます。
是非参考にして頂ければと思います。
合わせて読みたい記事
