【正しい区画の選び方】分譲地の各区画のメリット・デメリット

新築戸建てを探してしている時に、10区画くらいの大きな現場の場合、どの区画にするか悩みますよね。


今回は、分譲現場の区画の選び方、値段の付け方の根拠についてお話ししていきます。

区画の値段の付け方

同じ分譲地内で価格を決める場合、もちろん基準があります。


主に次の3つの基準で価格を決めています。（ 土地面積が同じと仮定した場合 ）

方角

まず一つ目は方角です。


敷地がどちらの方角を向いているのかによって、日当たりなどが大きく変わってきます。

東側道路の特徴

東側道路の特徴は、朝の陽ざしが入ってくるという事です。


その代わり、南側に建物などがあると、午後の陽ざしが入りづらくなります。

西側道路の特徴

西側道路の特徴は、午後の陽ざしが入りやすく日照時間が長いことです。


その代わり、夕方のまぶしい西日も入りますので、間取りに工夫が必要です。

南側道路の特徴

南側道路の特徴は一年中安定して陽ざしが入ってくるという事です。


その代わり洗濯物を干す場所が玄関側に来ますので、少し気になるかもしれません。

北側道路の特徴

北側道路の特徴は、ほかの方角と比べ日照条件が悪くなるという事です。


しかし敷地の南側にスペースを確保して家を建てれば、洗濯物なども道路から見えない位置に干すことが出来て、日差しも確保できます。

接道状況

これは、敷地がどういった道路に、どのように接しているかというのが重要になってきます。


同じ区画内で同じ方角の場合、前面道路への接道幅（物件の間口）が広いほうが、一般的には価値が高くなります。

このように手前と奥に2区画ある場合、奥の1号棟は旗竿地・敷地延長・専用通路（大阪では主に専用通路、略してセンツウ）などと呼ばれ、手前の区画より価格が安くなります。


逆に角地は、二方向以上道路に接している土地の事で、接している隣地が少ないので、建物によって陽ざしがさえぎられる面が減りますし、隣地の音や目線などを気にする面も減ります。

専用通路のメリット

• 購入価格が安い
  
  
  一番はこれです。
  
  
  手前の区画と数百万円は差がつきます。
  
  
• 駐車スペースが2台確保しやすい
  
  
  通路部分が長いので、駐車スペースが広くとれます。
  
  
• 道路から離れているので、通行人の視線など気にならない
  
  
  手前の区画の建物で視線がさえぎられるので、プライバシーが確保できます。
  
  

専用通路のデメリット

• 日当たりが悪い
  
  
  一番はこれです、方角にもよりますが四方を隣地の建物に囲まれる場合が多いので、必然的に日当たりが悪くなります。
  
  
• 売却時の価格が安くなる。
  
  
  購入金額が安くなる代わりに、売却価格が非常に安くなる事が多いです。
  
  

角地のメリット

• 日当たりが良い
  
  
  方角や道幅にもよりますが、二方向以上道路に接しているので日当たりが非常に良い場合が多いです。
  
  
  
• 資産価値が高い
  
  
  大きな分譲地でも角地は数件しかありません。
  
  
  購入価格は高くなりますが、希少性が高いので資産価値が高く、売却時も比較的高額で売却することができます。
  
  
  
• 隣地への配慮面での負担が軽減
  
  
  これも大きなメリットです。
  
  
  隣地と窓が重なり合ったりすることが少なくなりますし、隣地との騒音トラブルのリスクも少なくなります。
  
  

角地のデメリット

• 購入時の価格が高くなる
  
  
  売却時に高く売れる代わりに、購入時の価格も高くなります。
  
  
• 陽ざしが強すぎる場合は対策が必要
  
  
  日当たりが良いので季節によっては対策が必要になり場合があります。
  
  
• 通行人の視線などが気になる
  
  
  道路に接している面が多いので、どうしても通行人も多くなり、プライバシーが守れなくなる可能性もあります。
  
  

周囲の環境

同じ区画内で隣りあわせでも、ゴミ置き場が家の前にあったり、上空を高圧線が通っていたりする場合は、価格が安くなります。

区画の選び方

この区画の場合、値段順に並べると


⑤＞⑩＞③＝④＞②＞⑧＝⑨＞⑦＞①＞⑥


おそらくこうなります。


⑤が東南角地で一番良い区画ですが、全員にとって良い区画とは限りません。


夜に仕事をしていて、昼間は寝ている方などは⑥⑦の専用通路の方が、生活スタイルに合っている場合もあります。


南向きの③④はもちろん区画ですが、洗濯物を干すバルコニーが玄関の上に来てしまいます。


購入時は、価格を含め何を優先するのかを考えて区画を選ぶようにしましょう。

区画の売れていく順番

これは周囲の状況にもよりますので一概には言えませんが、よく見られるケースでは、一番良い区画（値段の高い区画、上の区画図の⑤⑩）か、一番悪い区画（一番安い区、上の区画図の①⑥）から売れていくケースが多いです。

理由としましては、やはり角地は希少価値があります、何十区画という現場でも数軒しかありませんので、角地にこだわる方は一定数いらっしゃるからです。

奥の区画に関してはやはり、価格で決める方が多いです。

他の区画と比べて数百万円安く購入することができますので、交通や買い物の利便性は他の区画と変わりませんので、日当たりなどにこだわらなければお得な買い物です。

区画の選び方の4つのポイント

区画を選ぶときは次の4つのポイントに注目して選びましょう

• 価格
• 土地の形や間口（資産価値）
• 家の間取り
• 周辺の状況

価格

やはり、一番大事な要素になります。

支払い可能金額などを考慮して慎重に決めましょう。

土地の形や間口（資産価値）

将来的に売却を検討している方や、お子様に資産価値の高い財産を残したい方はこれを重要視しましょう。

購入する時は高いですが、売却時の価格やスピードに大きくかかわってきます。

家の間取り

建売住宅の場合は、各区画の間取りが決まっています。

土地の形や間口も大事ですが、家族構成や使い方にあった間取りを選ぶことも重要です。

周辺の状況

家の前にゴミ置き場がある、隣の古い家の植木が越境してきそうといったトラブルを回避する意味合いで周囲の状況を確認することはもちろん大事ですし、 車が通り抜けできない分譲地の奥にある区画は、車をバックで侵入する必要があったりするので敬遠されますが、 お子様が小さいご家庭では、安心して家の前でお子様を遊ばせられるなど、その家庭によってデメリットがメリットになる事もあります。

ですので、実際にその家で生活している様子を想像して考えてみましょう。

まとめ

今回は区画の選び方、価格の根拠についてお話ししました。


不動産は全く同じものが二つとありませんので、状況によってメリット・デメリットも変わってきます。


ご自身の住み方・考え方によっても変わってきますので、購入前によく検討しましょう。