私道負担（私道持ち分）とは？メリット・デメリット教えます

物件を探していると目にする「私道負担あり」の文字。


あなたもきっと見たことがあると思います。


ほとんどの人は「私道ってややこしい」とか「狭い道」という悪いイメージを持っているみたいですが、


今回はそんな私道負担についてのお話しです。

私道負担とは

私道負担には2つの意味があり、一つは敷地の一部に道路部分が含まれていることで、この私道部分には建物は立てられませんし、建ぺい率や容積率の計算にも含めることが出来ません。


もう一つは、敷地が接している道路が私道で、私道を利用するために金銭などの負担が必要な場合です。


今回は敷地の一部が道路になっている私道負担につてお話ししたいと思います。


ちなみに不動産売買の重要事項説明の際には、私道負担の説明が義務付けられています。

私道と公道

ご存じの方も多いと思いますが、「公道」とは 原則として税金で作られ、国や地方自治体が所有する道路の事です。


これに対して「私道」とは、個人や民間企業が所有する土地に作られた道路の事です。


公道はもちろん誰でも自由に通行できますが、私道は私有地の一部となりますので、基本的に関係のない他人は通行してはいけません。


ただ、実際に見た目が道路となっていて、通行止めなどがされておらず、昔から周辺の住民の通行に使われていて、持ち主が不利益を被っていない場合はだれでも通行して大丈夫とされています。

私道負担が発生する理由

私有地の事なので指導を作るかどうかは土地の所有者が決められるのですが、建物を建てる場合、私道を作らなくてはいけないケースが二つあります。

接道義務

建物を建てる時は「道幅4ｍ以上の道路に、敷地の一部が２ｍ以上接道しなければいけない」と決められています。


これが接道義務といわれるものです。


理由としては、事故や火災などの緊急時に、緊急車両が入りやすくするためです。


建物を建てようとする土地が道路に接していれば大丈夫ですが、大きな土地にたくさんの建物を建てる場合などは、奥の家まで道路を作る必要が出てきます。

セットバック

接道義務では、「 道幅4ｍ以上の道路に、敷地の一部が２ｍ以上接道しなければいけない」 と決められていますが、建築基準法がスタートした１９５０年11月23年より前に作られた道には道幅が4ｍもない細い道も多くあります。


そのような道路も4ｍあるとみなして道路として扱っています。これを「2項道路」と呼びます。


しかし、道幅が狭いので緊急車両の通行が難しくなります。


なので、二項道路に面している土地の所有者は、道路の中央線から2ｍまでが将来道路として提供されることを前提として、土地を利用しなければならくなっています。


これを「セットバック」と呼びます。


建物を新築したり、建て替えたりする場合はセットバックをしなければ、建物を建てることが出来ません。


また、道路の中心の考え方や、中心から下がる距離に関しては地域によって異なる場合があるので注意が必要です。

私道負担のパターン

私道負担にはいくつかのパターンがあります。


青く塗りつぶしているのが私道部分です。

パターン①

新築一戸建ての開発現場などでよくみられるオーソドックスなパターンです。


この場合ですと、私道に面している土地の所有者が持ち分を10分の1ずつ持ちます。


私道部分の謄本を見ると10人の名前と持ち分が記載されています。

パターン②

古い開発現場などでみられるパターンです。

所有している土地の一部が私道となっています。


この場合、土地の登記が私道部分と宅地部分に分かれている場合と、別れていない場合の2通りあります。

パターン③

これも古い住宅に見られるパターンです。


敷地の前に私道持分がある場合、「これは自分の土地だ」と言って、車を停めたり植木を置いたりする人が出てくる可能性があるので、私道部分をばらばらに持っています。

パターン④

これがいわゆる「セットバック」と呼ばれる私道負担の形です。


両隣の人がまだセットバックをしていない場合、セットバック部を人が通行することはないですが、建物を建てたり、物を置いたりしてはいけません。


前面道路が公道の場合、セットバック部分を自治体が買い受けるか、無償で寄付になるのか、使用承諾の契約を結ぶのかと色々ありますが、自治体によって扱いが異なります。

私道負担のデメリット

維持管理費がかかる

私道はあくまでも私有地なので、陥没などが起きた時の修復は所有者の負担となります。


複数で共有の場合、全世帯での協議などが必要になります。

水道・ガス工事をする時に同意が必要

建て替えなどで、前面道路の掘削をして、水道管やガス管の工事を行う場合。


掘削を行う土地の所有者の同意が必要となります。

売却する時に売れにくいかも知れない

私道というと悪いイメージがあるので、実際には特に負担などが発生することはまれなんですが、私道というだけで買わないという人も、たまにいます。

私道負担のメリット

権利を主張できる

権利の主張というほど大げさなものではないですが、私道の持ち分をもし持っていないと、私道を毎日通行させてもらっているという事になります。


持ち分を持つことで、通行の権利が主張できるのです。

私道部分の固定資産税について

私道部分については、個人の所有する土地なので、基本的には固定資産税の課税対象になります。


しかし、その私道が「公共の用に供する道路」であれば、申請することによって税金が非課税となります。（自治体によって扱いに違いがあります）


新築戸建ての場合、建築時に売主側で申請を済ませている場合が多いです。

非課税の条件

• 通り抜け出来る私道の場合
  
  
  道路の両端が公道に接していること
  
  
  道幅が１．８ｍ以上であること
  
  
  不特定多数の人に利用されていること
  
  
  
• 行止り私道、コの字型私道の場合
  
  
  ２軒以上の家屋に利用されていること
  
  
  幅員が４ｍ以上であること
  
  
  利用制限されずに不特定多数の人に利用されていること
  
  
  パターン①②③がこれに当てはまります。
  
  
  
• セットバック部分の場合
  
  
  一体となって道路の効用を果たしているもの
  
  
  

まとめ

今回は私道負担についてお話ししました。


あまり良いイメージのない私道ですが、実際に道路が陥没などを起こすことはめったにない事ですし、もし気に入った物件に私道負担があった場合、価格やその他の条件があっていれば、迷わず買うべきだと思います。